Bu hatalar konut fiyatlarını yarı yarıya düşürüyor
Ev sahibi olan ya da ev almak isteyen vatandaşlar, konutlarının değerini düşürebilecek pek çok konuyu göz ardı edebiliyor. Aldığınız fiyatın katlanarak değerlenmesi için yönetim planına dikkat etmek çok önemli. Ben sitede oturuyorum, sorun olmaz diye düşünüp sakın önemsiz görmeyin. Aldığınız evin değerinin yarı yarıya düşme riski bulunuyor. İşte tüm dikkat edilmesi gerekenler…
SİTENİZİN SINIRLARI İÇİNDE GÖZÜKENLER SİZE AİT OLMAYABİLİR
Hürriyet’de yer alan habere göre, etrafı duvarlarla çevrilmiş, kapısına güvenlik konulmuş her yerleşim yeri, hukuki anlamda site (toplu yapı) olmayabilir. Site içerisindeki sosyal tesisler size ait olmayabilir. Sitenizin sınırları içerisinde gözüken her alan da sitenize ait olmayabilir. Halkın da rahatlıkla yürüyerek geçebileceği kamuya terk edilmiş alanlar/yollar bulunabilir. İstanbul’da ortasından devlet yolu geçen böyle siteler var.
YÖNETİM PLANI (YP) OYUNUNA GELMEYİN
Çoğumuzun bırakın incelemeyi, görmediğimiz hatta varlığını bile bilmediğimiz YP’leri, sitenin yönetim tarzını, ortak alan yer ve tesislerin kullanma maksat ve biçimini, sitenin yönetimine ilişkin tüm kuralları düzenler.
Yönetim Kurulu-Denetim Kurulu seçiminden, ortak giderlere, katılım oranına, gecikme tazminatı, faiz oranından, ortak alan yer ve tesislerin kullanımına kadar site yönetimiyle ilgili tüm hususları düzenleyen YP kat maliklerini ve diğer site sakinlerini bağlayan bir sözleşme niteliğini taşır.
YÖNETİM PLANI O SİTEYE ÖZGÜ HAZIRLANMALI
Tek cümle ile YP’ler apartman ve sitelerin ana (temel) yasasıdır. Site sakinleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda kapısını çaldığınız mahkeme ilk önce YP’nize bakıyor. Bu kadar önemli olan YP’leri kırtasiyelerde satılan matbu YP olmamalı. İnternetten indirilmemelidir. O siteye özgü hazırlanmalıdır. İçinde alışveriş merkezleri, müstakil villalar, bloklar, hatta okul, stat, hastane bulunan kompleks yapıların site adı altında birlikte yönetilmeye çalışıldığı günümüzün bir gerçeği.
Bu denli karmaşık yapılardan oluşan büyük bir sitenin ana (temel) yasası olan YP’nin o siteye özgü/özel hazırlanmasının ne kadar önemli olduğu açıktır. Bu da gösteriyor ki, YP’ler o siteye özgü bir şekilde uzman avukatlara hazırlatılmalı.
SİTENİZİN/EVİNİZİN DEĞERİ DÜŞEBİLİR
Lüks bir siteden servet değerinde ev alırken, dikkat edin. Tapu kaydına, vaziyet planına, projesine, YP’ye bakın. Sitenizin içerisinde kamuya terk edilmiş yer var mı inceleyin. Sitenizin ortasından otoyol geçebilir, otoyol geçince siteniz ikiye üçe bölünebilir. Sitenin havuzu, otoparkı, sosyal tesisleri yolun karşısında kalabilir. Bir günde dairenizin değeri yarı yarıya düşebilir.
KİRA DEĞERİNİN ÜZERİNDE AİDAT ÖDEMEK ZORUNDA KALABİLİRSİNİZ
Aidat düzenlemesine bakın. Evinizin kira değerinin üzerinde aidat ödemek durumunda kalabilirsiniz. Sitede ne kadar çok (açık-kapalı havuz, spor alanları, hamam-sauna, şelale, gölet, sosyal tesis) varsa giderleri de bir o kadar artar. Sitenin giriş-çıkış kapısının fazlalığı dahi (personel sayısını artıracağından) gideri arttırır.
Sitede yaşayan maliklerin sayısına, niteliğine ve sizinle uyumlu olup olmadıklarına bakın. 300 dairenin 200 tanesi bir kişiye ait olabilir. Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atandığı için hiç istemediğiniz kişiler sizi yönetebilir. Yönetimde söz ve karar sahibi olamayabilirsiniz.
YP’de toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir.
Sitenizle hiç ilgisi olmayan (yapımcı firmanın çalışanları veya onların görevlendirdiği) kişiler yıllarca sizi yönetebilirler.
ARSA PAYINIZI MUTLAKA İNCELEYİN
Her bağımsız bölümün konumuna, kullanım amacına, bulunduğu kata, büyüklüğüne göre arsa payı belirlenir. Arsa payının tek ölçüsü bağımsız bölümün büyüklüğü değildir. Örneğin İstanbul Bağdat Caddesi’ndeki 60-70 m2’lik bir dükkan, binanın üst katlarındaki 200-250 metrekarelik bir daireden daha pahalı olabilir. Dolayısıyla, arsa payının da daha yüksek olması gerekir
O yüzden arsa payınızı inceleyin. Arsa payınız gerçek duruma uygun değilse, hiç gecikmeden arsa payı düzeltme davası açın. Arsa payı ortak alanları (örneğin otoparkı) kullanırken önemli, genel kurulda karar alınırken önemli. Kentsel dönüşüm uygulaması açısından da çok önemli. Binanızın riskli yapı olduğu kesinleştikten sonra, maliklerinin (arsa payı bakımından) 2/3’ü “burayı arsa olarak satalım” şeklinde karar alabilir. Arsa payınız olması gerekenden düşükse daha az para alırsınız. Bağımsız bölümü sizinkinden çok daha değersiz olan bir malik tapudaki arsa payı daha yüksek gözüktüğü için sizin payınıza düşen miktardan çok daha fazla para alabilir.
