Kiracı olan vatandaşların dikkatine… Milyonlarca ev sahibi ve kiracılar evden çıkma/çıkarma, tadilatlar, depozito gibi nedenlerle sorun yaşarken bazı vatandaşlar arasında kontrat dışında gerçekleşen anlaşmalar sorun olmaya başlıyor. Peki böyle durumlarda ne yapılmalı? İşte Gayrimenkul hukukçuları bu sorunlara cevap verdi.
DAVALAR, İCRA TAKİPLERİ
Kiracılıkta en çok sorun yaşanan konuların başında evin kendisi değil ev sahibi ile ikili ilişkiler geliyor. Ev sahipleri ile kiracılar arasında zaman zaman ödemeler, süresi dışında evden çıkma/çıkarma, tadilatlar, depozito gibi nedenlerle sorun çıkıyor. Kontrat dışında hareket edilince anlaşmazlıklar büyüyor. Çoğu zaman taraflar arasında davalar, icra takipleri yaşanıyor.
BORÇLAR KANUNU
Son günlerde kiralar çok hızlı yükselince bazı ev sahipleri eski kiracılarını çıkarıp yerine aynı evi iki katı fiyatına kiraya vermek istemeye başladı. Bu durumda kanun, kiracının haklarını koruyor. Kiracının da ev sahibinin de haklarının sınırları Borçlar Kanunu’nda net bir şekilde çizilmiş. Hangi anlaşmazlık nasıl çözülür uzmanlarına sorduk.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz’ın verdiği bilgilere göre, kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilmesi gibi bir durum söz konusu olamaz. Kiracının sözleşme süresi dolmadan tahliye edilebilmesi için mal sahibinin haklı nedenleri olmak zorunda. Bu durumlar şöyle:
Kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması. Kiracıya noterden ödeme için ihtar gönderilip 30 gün süre verilmek zorunda. Bu süre geçtikten sonra hâlâ ödeme yoksa tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
Sözleşmeye esaslı bir aykırılık (taşınmazın içinde mal sahibinin izni olmadan ciddi değişiklikler yapılması, taşınmazın amacı dışında kullanılması gibi) varsa süre dolmadan kiracı tahliye edilebilir.
Esaslı tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir. Bu durumun sonrasında kiracının yeniden davet edilmesi zorunludur. Davet edilmezse kiracıya 1 yıllık kira bedeli ile taşınma bedeli ödenir.
3 AY ÖNCEDEN İHTARNAME
2012 yılında Borçlar Kanunu’nda değişiklik yapılarak sözleşme uzama süresinin en fazla 10 yıl olarak kabul edildiğini anlatan Ali Güvenç Kiraz, “Bu sürenin sonunda mal sahibine haklı gerekçe ileri sürmesine gerek olmadan kiracısını tahliye etme hakkı getirildi. Bu hakkın kullanılabilmesi için 3 ay önceden ihtarname gönderilmesi gerekiyor” dedi.
Bazı durumlarda da kiracı, evle ya da ev sahibiyle herhangi bir sorun yaşamadığı halde sözleşme bitmeden evden çıkmak isteyebiliyor. Ali Güvenç Kiraz, “Kiracı, kira sözleşmesi bitmeden kiraladığı taşınmazı tahliye ederse mal sahibinin 3 ay daha kira bedelini talep etme hakkı oluşur. Mal sahibinin sözleşme ile ‘kiracının erken tahliyesi halinde kira sözleşmesinin sonuna kadar kira bedeli ödenir’ şeklinde hüküm koyması kabul edilemez. Mal sahibinin bu 3 aylık bedeli talep edebilmesi için de 3 aylık süre içerisinde yeni kiracı bulmamış olması gerekir. Eğer ev hemen kiraya verilirse kiracı tazminat ödemez. 3 aylık süre içerisinde ev ilk ayın sonunda kiraya verilirse, tazminat bir ay olarak ödenir” diye konuştu.
EV SATILIRSA 6 AY SÜRE
Ali Güvenç Kiraz, evin bir başkasına satılması durumunda da kiracının 6 ay süresi bulunduğunu belirterek, “Kiracı içerdeyken taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6’ncı ayın sonuna kadar kiracı içerde kalmaya devam eder. 6’ncı ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da direkt dava açarak tahliye talep edilebilir” dedi.
ÖDEME YOKSA İCRAYA
Ali Güvenç Kiraz, hem kirasını ödemeyip hem de evi tahliye etmeyen kiracılara karşı izlenecek yolları şöyle anlattı:
Kiracı kirasını ödemezse, mal sahibinin kiracısına noterden ihtarname göndererek 30 gün süre vermesi ve yine ödemezse tahliye etmesi bir seçenektir.
Mal sahibi hiç ihtar göndermeden direkt olarak icraya başvurup ‘ihtarlı ödeme emri’ gönderebilir. Bu pratik ve kolay bir yoldur. Bu yol ile hem ihtar hem icra aynı anda yapılmış olur. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde de ödemeyi yapmazsa mal sahibi İcra Mahkemesi’ne yapacağı başvuru ile tahliye talep edebilir.
Mal sahibi ihtarname gönderdikten sonra tahliye davasını Sulh Hukuk Mahkemesi kanalıyla da talep edebilir. Ancak bu yol 1-2 yılı bulabileceği için genelde tercih edilmiyor.
Kiracılar, pandemi döneminde ödemelerde zorluk çekti. Kakıcı&Şimşek Hukuk Bürosu Kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, “Koronavirüs pandemisi bir mücbir sebep teşkil ettiğinden, eğer taraflar sözleşmede mücbir sebep halini kararlaştırmamışlarsa, borçlu aşırı ifa güçlüğü hükümleri uyarınca sözleşmeyi uyarlama bu mümkün değilse sözleşmeden bedelsiz dönme hakkına sahiptir” dedi.
Bazı emlak işletmelerinin mal sahiplerini arayarak fiyatların arttığını ve yeni kiracılar ile daha yüksek kiralar vadettiğini söyleyen Tüm Girişimci Emlak İşletmeleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, şunları söyledi: “Yetki belgeli emlak işletmeleri hizmet verdiği kişileri yasadışı olan ve etik olmayan uygulamalara teşvik edemez. Haksız ve hukuka aykırı davranış ve ticari uygulamalarda bulunamaz. Bu konuda kiracılar herhangi bir tespitte bulunurlar ise hemen Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden bu işletmeleri şikayet edebilirler.”
YAPILAN MASRAF KİRA BEDELİNDEN MAHSUP EDİLEBİLİR
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan, evde rutubet, küf, akma gibi ayıplar mevcutsa kiracının bir takım haklarının olduğunu belirterek, şu bilgileri verdi: “Kiracı, ev sahibinden evdeki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. Uygun sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı ev sahibi hesabına gidertebilir ve bu nedenle yaptığı masrafı kira bedelinden mahsup edebilir. Bunun yanı sıra ortaya çıkan ayıp, evin kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyorsa ya da önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede ayıp giderilmiyorsa kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Ek bir bedel de ödemez.”
Mehmet Aslan, depozito bedelinin üç aylık kiradan fazla olamayacağını, depozito bedelinin kiracı tarafından bir banka hesabına yatırılarak ev sahibinin onayı olmaksızın çekilmeyeceğini, şerh düşülerek paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerektiğini söyledi. Aslan, “Sözleşmenin sona ermesini 3 ay içinde kiracıya karşı bir dava veya icra takibi yapıldığı bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının isteği üzerine depozito bedelini geri vermekle yükümlüdür. Kiracının depozito bedelini tam alması için hiçbir borcu kalmaması ve evde olağan eskime dışında bir hasar olmaması gerekir” diye konuştu.
KOMŞUYU RAHATSIZ EDENE YAZILI UYARI
Avukat Hanife Emine Kara, kiracıların evi sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü olduğunu belirterek, şöyle konuştu:
“Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda ev sahibi, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Kiracının eve kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının ev sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ev sahibi, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
