Konut arzını ve finansmanını düzenlemek için yapması gereken tüm adımlar tek tek sıralandı

Türkiye’de konut arzı giderek artarken buna paralel olarak da konut fiyatları ve kiraları olağanın çok çok üzerinde bir artış yaşıyor. Buna yönelik hükümetin, Konut arzını ve finansmanını düzenlemek için yapması gereken tüm adımlar tek tek sıralandı. Konuya ilişkin şu bilgiler paylaşıldı;

a. Yapı kooperatiflerinin kurulması ve kentsel dönüşüm başta olmak üzere inşaatlarda özel sektör yerine kooperatiflerin öne çıkması teşvik edilmelidir.

b. Bu doğrultuda, İzmir Büyükşehir Belediyesinin Halk Konut Projesine benzer biçimde, yapı kooperatiflerine yerel yönetimler aracılığıyla uzmanlık paylaşımı ve müşavirlik sağlanması sonucunda yaklaşık toplam maliyetin %20’sine tekabül eden müteahhit kârını da ortadan kaldırarak metrekare maliyetinin düşürülmesi ile daha erişilebilir konut üretimi yaygınlaştırılmalıdır.

c. Kamu arsalarının kamu ve kooperatif projeleri başta olmak üzere inşaatlar için kullanımı kolaylaştırılmalıdır.

d. Emlak Bankası; yukarıda bahsedilen kooperatiflerin finansmanı, ipotek sigortası, sigortalı ipotekler vasıtasıyla düşük peşinatlı konut kredilerinin mümkün kılınması, enflasyona endeksli ödemeli konut kredileriyle daha uzun vadeli kredilerin oluşturulması, konut piyasasına dair analiz ve araştırmaların yapılması, toplu ve sosyal konut projelerinin finansman ve planlamadan başlayarak üretimlerinin gerçekleştirilmesi işlevlerini kapsayan bütüncül bir finans ve politika kurumuna dönüştürülmeli, bu doğrultuda katılım bankasını aşan bir vizyonla yeniden yapılandırılmalıdır. TOKİ sosyal konut inşası amacı ile bu yeni kurumun bir parçası haline getirilmelidir.

e. Konut üretiminin nüfus artışıyla paralel gidebilmesini sağlamak için ulusal ve yerel düzeyde, nüfusu ve ekonomik yatırımların gerçekleşeceği yerleri de içeren planlamalar doğrultusunda inşaat planları hazırlanmalıdır.

f. İnşaat maliyetlerinin konut fiyatlarının artışına sebep olmasını engellemek için yurt içinde üretilse dahi ihraç konusu olduğundan fiyatları küresel piyasalarda belirlenen demir, çimento gibi maddelerin fiyatları, sosyal ve elverişli fiyatla konut üretimi şartına bağlanarak desteklenmelidir.

g. Gerçek ve tüzel kişilere ait arsaların piyasa koşullarının elverişli olmasını bekleyen bir kâr arayışı içinde atıl kalmasını engellemek için boş arsa sahipliği üzerindeki vergiler artırılmalıdır.
h. Değerli konut kategorisini tanımlamak için kullanılan fiyatların alt sınırının düşürülmesi gerekmektedir. Türkiye’de 2022 yılı itibariyle minimum 6.173.000 TL üzeri fiyatlandırılan konutlar değerli konut kategorisine girmektedir. Fransa gibi ülkelerde bu alt sınır 800.000 Euro’dur. Türkiye’deki alım gücüyle karşılaştırıldığında adil bir düzenleme için alt sınırın mevcut limitin altına düşürülmesi gerekmektedir. Yerel konut piyasaları göz önünde bulundurularak bu limit bölgelere göre değişebilir.

i. Mevcut düzenlemede lüks konutlara uygulanan vergi oranları düşük miktarlarda kalmaktadır. Etkili bir değerli konut sahipliğine endeksli servet vergisi uygulaması için bu oranların kabul edilebilir seviyelere çıkarılması gerekmektedir. Türkiye’de bu düzenlemede 3 vergilendirme kategorisi bulunmaktadır:

1) %0,3
2) %0,6
3) %1.

Benzer bir uygulamaya sahip olan Fransa’da ise 5 farklı fiyatlandırma kategorisi bulunmaktadır. Minimum vergi oranı %0,5 iken, maksimum %1,5’tir. Türkiye’de de daha etkin ve adil bir vergilendirme düzeni için bu oranlar arttırılmalıdır.

j. Boş konutların elverişli piyasa koşullarında satılmayı bekleyen birer yatırım aracı olarak kullanımını engelleyip kiralanmasını teşvik için boş evlere ek vergiler uygulanmalıdır. Kamu, barınma hizmetine sunulmayan atıl kapasitenin verimli kullanımı için özellikle bankalar ve özel şirketlerin elinde bulunan boş konutlardan başlayarak kamulaştırma dahil tüm hukuki önlemleri değerlendirmelidir.

k. Sahip oldukları konut sayısı ve toplam kira gelirleri belirli bir seviyenin üzerinde kalan ev sahiplerinin talep edebilecekleri kira bedelleri sınırlandırılmalıdır.

l. İsveç’te de uygulanan toplu kira sözleşmesi modelleri değerlendirilmeli, kiracı sendikalarının oluşturulup bir bölgede ev sahipleri ile toplu pazarlık yaparak kira fiyatları için taban ve tavan fiyat belirleme uygulaması gibi farklı modeller gözden geçirilmelidir.